ساختمان و املاک

در بین صندوق های سرمایه گذاری، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از تنوع و محبوبیت کمتری نسبت به سایر صندوق‌ها برخوردار بودند، اما طی هفته های اخیر که همزمان بود با تعطیلی بازارهای بورس، اخباری منتشر شد که نشان می‌داد این صندوق‌ها رشد قابل توجهی نسبت به سایر صندوق‌ها داشته‌اند. به باور برخی از کارشناسان در شرایطی که تورم مسکن تحت تاثیر نوسانات نرخ ارز قرار دارد، این صندوق‌ها می‌توانند گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذارانی باشند که به دنبال پوشش تورمی با ریسک کمتر هستند. نکته کلیدی نیز همگرایی تدریجی قیمت‌های تابلو با ارزش خالص دارایی‌ها است. در این گزارش به تحلیل بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات فعال در بورس و فرابورس می‌پردازیم و آن را براساس داده‌های تاریخی NAV و قیمت پایانی با بازدهی واقعی بازار مسکن مقایسه می‌کنیم.

کارشناسان می‌گویند که باتوجه‌به تورم شدید مسکن بهترین راه برای خانه دار شدن این است که پول‌های خرد وارد چرخه مسکن شود، ولو برای خرید یک متر.

بحران مسکن دیگر فقط به معنای سخت‌تر شدن خرید خانه نیست؛ حالا تعریف «خانه» هم در حال تغییر است. افزایش شکاف درآمدی، تورم مزمن و جهش اجاره‌بها باعث شده نسل جوان، دانشجویان و کارمندان تازه‌کار به‌جای الگوی سنتی مسکن، به سراغ گزینه‌های کوچک‌تر، موقت‌تر و اقتصادی‌تر بروند؛ از پانسیون‌ها و اقامتگاه‌های خودگردان گرفته تا سوییت‌های اشتراکی و واحدهای کوچک با خدمات پایه.

این گزارش را با یکی از کلیشه‌های آشنا اما مهم آغاز می‌کنم: جهانی شدن معضل مسکن. افزایش جمعیت، به‌ویژه مهاجرت گسترده به شهرهای بزرگ، موجب رشد چشمگیر تقاضای مسکن شده است. این فشار تقاضا زمانی تشدید می‌شود که با شکاف درآمدی و تورم مزمن همراه گردد. در واقع، می‌توان گفت این عوامل از تاثیرگذارترین متغیرها در بحران مسکن معاصر هستند.در دنیای امروز، حتی تعریف سنتی مسکن نیز تغییر کرده است. آنچه قبلا صرفا چهار دیوار و سقفی برای زندگی به شمار می‌رفت، امروز اشکال متنوع‌تری پیدا کرده. رشد ۱۵ درصدی تقاضا برای PBSA (مسکن دانشجویی اختصاصی) در اروپا و افزایش قابل توجه آگهی‌های پانسیون دانشجویی-کارمندی در شهرهای بزرگ ایران، به‌ویژه تهران، گواه روشنی بر این تحول و تغییر نیازهای جدید است.

ابعاد واقعی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران نسبت به ۱۸سال گذشته، تقریبا هیچ تغییری نکرده، آن هم در شرایطی که روند تقاضا در بازار مسکن دست‌کم از محل افزایش تعداد خانوارها در پایتخت حدود ۲۰درصد افزایش یافته است.

خانه‌دار شدن در ایران چقدر سخت‌تر از بقیه دنیاست؟ بررسی داده‌های جهانی نشان می‌دهد پاسخ این سؤال، حداقل از منظر شاخص‌های بین‌المللی، مثبت است.

مالکیت خانه در ایران فقط یک عدد ساده نیست؛ پشت این آمار، تفاوت‌های عمیق اقتصادی و اجتماعی بین استان‌ها، شهرها و روستاها پنهان شده است. بررسی داده‌های هزینه و درآمد خانوار در سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد مازندران، گیلان و هرمزگان بالاترین نرخ مالکیت مسکن را دارند، در حالی که تهران و قم در انتهای جدول قرار گرفته‌اند. اما تصویر اصلی زمانی آشکار می‌شود که داده‌ها را به تفکیک شهری و روستایی بررسی کنیم.

ملادن آداموویچ، یکی از کارمندان سابق گوگل، در آوریل ۲۰۰۹ وب‌سایتی به نام نامبیو راه‌اندازی می‌کند تا کاربران بتوانند اطلاعات مربوط به هزینه زندگی در کشورهای مختلف و شهرها را به اشتراک بگذارند و با هم مقایسه کنند. نامبیو به کاربران کمک می‌کند تا بتوانند وضعیت زندگی در شهرها و کشورهای مختلف را به شکل ملموس و قابل مقایسه ببینند و تصمیمات مالی یا مهاجرتی خود را بهتر برنامه‌ریزی کنند. این وب‌سایت بر اساس داده‌هایی که کاربران وارد می‌کنند، به سرعت رشد می‌کند و تا سال ۲۰۲۰، به بزرگ‌ترین پایگاه داده کاربرمحور جهان در زمینه اطلاعات شهری تبدیل می‌شود. ایران هم جزو ۱۱۲ کشوری است که داده‌های آن در این پایگاه مقایسه و تحلیل می‌شود. شاخص کیفیت زندگی در این سایت بر اساس ترکیبی از هشت زیرشاخص محاسبه می‌شود که شامل قدرت خرید، ایمنی، بهداشت، هزینه زندگی، نسبت قیمت ملک به درآمد، زمان رفت‌وآمد، میزان آلودگی و شرایط آب‌وهوا. در ادامه، ما قصد داریم رتبه ایران در مقایسه با این ۱۱۲ کشور را از نظر دسترسی به مسکن بر اساس شاخص‌های مدنظرنامبی‌او مورد تشریح قرار دهیم.

یک آمار رسمی و تازه از نبض تولید مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد، ساخت‌وساز با شاخص «تیراژ واحدهای مسکونی جدید» با رشد بیش از 91 درصدی، تا 2 برابر افزایش پیدا کرده است. آیا این رشد به معنای «پایان رکود ساختمانی» است؛ آن هم به رغم موانع مختلف جلوی پای سرمایه‌گذاران؟

در این گزارش، داده‌های مالکیت خانه حاصل از پرسشنامه طرح آمارگیری هزینه و درآمد خانوارهای شهری و روستایی سال ۱۴۰۳ مورد بررسی قرار گرفت. این داده‌ها نشان‌دهنده میزان مالکیت خانه در استان‌ها هستند که استان مازندران با ۸۸ درصد مالکیت در رتبه نخست قرار دارد. با تفکیک داده‌ها به مناطق شهری و روستایی، مشاهده شد که درصد مالکیت در هر بخش تغییر کرده و به تبع آن رتبه‌بندی استان‌ها نیز دچار تغییراتی شد. همچنین مقایسه مالکیت در مناطق شهری و روستایی در هر استان نشان می‌دهد که میزان مالکیت در مناطق روستایی به طور معمول بیشتر از شهری است، اما در برخی استان‌ها، این اختلاف میان مناطق شهری و روستایی بیش از سایرین قابل توجه است و شکاف اقتصادی و قیمتی بین این مناطق را برجسته می‌کند.

با محاسبات ساده ریاضی و یک سری فروض کلی میخواهیم فاصله میان عرف درآمد پایه و مالکیت یک واحد مسکونی میان رده 70 متری در شهر تهران را مورد بررسی قرار دهیم بر اساس بخشنامه حقوق سال ۱۴۰۵ وزارت کار، حقوق ماهانه یک فرد مجرد با یک سال سابقه کار حدود ۲۲ میلیون تومان تعیین شده است.

اتحادیه مشاوران املاک با صدور اطلاعیه‌ای به دفاتر املاک اعلام کرد: قراردادهای اجاره مسکن و واحدهای صنفی که مهلت انقضای آنها در زمان جنگ تحمیلی صهیونی ـ آمریکایی به اتمام می‌رسد حداکثر به مدت ۲ ماه پس از انقضا مهلت قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شوند.